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जानिये क्या है रियल स्टेट डेवलपमेंट एक्ट

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1 मई, 2016 को रियल एस्टेट डेवलपमेंट एक्ट, 2016 (“अधिनियम”) लगभग आठ वर्षों के बाद लागू हुआ था क्योंकि रियल एस्टेट कानून के प्रस्ताव को पहले रखा गया था. इस कानून का उद्देश्य अचल संपत्ति क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा के लिए दक्षता और पारदर्शिता को प्रोत्साहित करना है. अधिनियम एक व्यापक कानून है जो अचल संपत्ति के खरीदारों और डेवलपर्स / बिल्डरों दोनों को लाभान्वित करता है.

परंपरागत रूप से अचल संपत्ति भारत में एक बेहतर निवेश एवेन्यू रहा है. एक लोकप्रिय निवेश विकल्प होने के बावजूद, अचल संपत्ति क्षेत्र भ्रष्टाचार के साथ असंगठित और प्रचलित है. हाल ही में नोटबंदी योजना के चलते, यह उम्मीद की जाती है कि अचल संपत्ति लेनदेन में काले धन का उपयोग भारी गिरावट आएगी.होम लोनपर उच्च ब्याज दरें भी आवास को सस्ती बनाने में पड़ी.

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तो, इस अधिनियम से रियल्टी सेक्टर के तरीके पर असर डालने की उम्मीद कैसे की जाती है? यह अधिनियम रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (आरईआरए) के साथ 500 वर्ग मीटर और / या 8 इकाइयों से अधिक आवासीय और वाणिज्यिक परियोजनाओं के पूर्व पंजीकरण अनिवार्य बनाता है. प्रमोटर को भी महत्वपूर्ण जानकारी प्रदान करने की आवश्यकता है, जिसमें पिछले पांच वर्षों में प्रमोटर की परियोजनाओं के बारे में संक्षिप्त जानकारी, अनुमोदन की एक प्रमाणित प्रति और प्रारंभिक प्रमाणपत्र, संपत्ति के लिए कानूनी शीर्षक और परियोजना के पूरा होने की समय सारिणी शामिल है.

यह जानकारी तब तक जानी जा सकती है जब पंजीकरण वैध है और आरईआरए द्वारा बनाए गए वेबसाइट पर भी प्रकाशित किया जाएगा. ना सिर्फ रियल एस्टेट परियोजनाओं बल्कि रियल एस्टेट एजेंटों को भी अधिनियम के तहत पंजीकृत होना चाहिए. रियल एस्टेट एजेंटों को अनियंत्रित परियोजनाओं की इकाइयों में काम करने से रोक दिया गया है.

घर खरीदारों के बीच एक और बड़ी चिंता यह है कि खरीदार से लिया गया अग्रिम धन बिल्डर द्वारा अपनी अन्य रियल एस्टेट परियोजनाओं को वित्त पोषित करने के लिए इस्तेमाल किया जाता है. इस चिंता को हल करने के लिए, अधिनियम निर्धारित करता है कि सत्तर प्रतिशत राशि एक अलग खाते में जमा की जाएगी ताकि नियत बैंक की लागत और भूमि लागत को कवर किया जा सके और सिर्फ उस उद्देश्य के लिए उपयोग किया जाएगा. इसके अलावा, प्रमोटर बिक्री के लिए एक पंजीकृत समझौते को निष्पादित किए बिना बिक्री आय के 10% से अधिक राशि स्वीकार करने से प्रतिबंधित है.

अचल संपत्ति परियोजनाओं के खरीदार भी प्रमोटरों द्वारा स्वीकृत योजनाओं के निरंतर संशोधन / संशोधन / अतिरिक्तता से परेशान हैं जो संभवतः परियोजनाओं के पूरा होने में देरी का कारण बनेंगे. इस अधिनियम ने प्रमोटर को मंजूरी दे दी गई योजनाओं, लेआउट योजनाओं और इमारतों के विनिर्देशों या प्रोजेक्ट के विशिष्ट क्षेत्रों में आवंटन के कम से कम दो-तिहाई की पिछली लिखित सहमति के बिना परियोजना में किसी भी बदलाव या जोड़ करने से प्रतिबंधित करके इस मुद्दे को संबोधित किया है, प्रमोटर के अलावा, जो इस तरह के भवन में अपार्टमेंट लेने के लिए सहमत हो गए हैं. इसके अलावा, प्रमोटर भी खरीदार को यूनिट के कब्जे को सौंपने की तारीख से 5 (पांच) साल की अवधि के लिए किसी भी संरचनात्मक दोष को सुधारने के लिए उत्तरदायी है.

प्रमोटर को छोड़कर, और प्राधिकरण की पूर्व लिखित स्वीकृति के बिना दो तिहाई आवंटियों से पूर्व लिखित सहमति प्राप्त किए बिना किसी तीसरे पक्ष को रियल एस्टेट परियोजना के संबंध में अपने बहुमत अधिकारों और देनदारियों को स्थानांतरित करने या असाइन करने से भी प्रतिबंधित किया जाता है. अचल संपत्ति परियोजना के संबंध में सभी बीमा प्राप्त करने के लिए प्रमोटर की ज़िम्मेदारी भी है.

घर खरीदारों की प्रमुख चिंताओं में से एक उनके फ्लैट के कब्जे में देरी है. अधिनियम प्रमोटर के लिए कड़े दंड लगाता है अगर वह अपार्टमेंट, साजिश या इमारत के समय पर कब्जा करने में नाकाम रहता है. अगर खरीदार देरी के मामले में परियोजना से हटना चाहता है, तो प्रमोटर उस अपार्टमेंट, साजिश, भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए उत्तरदायी है, जैसा मामला हो, इस तरह की दर पर ब्याज के साथ इस अधिनियम के तहत प्रदान की गई तरीके से मुआवजे सहित इस ओर निर्धारित किया जा सकता है. यदि खरीदार इस परियोजना से वापस नहीं हटना चाहता है, तो उसे प्रमोटर द्वारा, देरी के हर महीने के लिए ब्याज का भुगतान किया जाएगा, इस तरह की दर पर निर्धारित किया जा सकता है. प्रमोटर जमीन के दोषपूर्ण शीर्षक के कारण होने वाले किसी भी नुकसान के मामले में खरीदारों को क्षतिपूर्ति करेगा, जिस पर परियोजना विकसित की जा रही है या विकसित किया गया है.

कानून अच्छी तरह से संतुलित लगता है क्योंकि यह समय पर बकाया भुगतान नहीं करने के लिए एक खरीदार पर जुरमाना लगाने का भी प्रस्ताव करता है. साथ ही, खरीदार के पास कोई समस्या होने पर निर्माता को नियामक से संपर्क करने का अवसर मिलेगा. अधिक पारदर्शिता इस क्षेत्र में घरेलू और विदेशी निवेश को बढ़ावा देगी और निजी भागीदारी को बढ़ावा देने में मदद करेगी.

अगर किसी प्रमोटर को अधिनियम के उल्लंघन में काम करने का दोषी पाया जाता है, तो आरईआरए को पहले दिए गए पंजीकरण को रद्द करने का अधिकार है जो प्रमोटर को अपनी वेबसाइट तक पहुंचने से वंचित कर देगा.

अधिनियम विवादों के त्वरित निवारण के लिए हर राज्य में रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना और निगमन के लिए भी प्रदान करता है. यह अधिनियम आरईआरए के फैसलों, दिशानिर्देशों या आदेशों से अपील सुनने के लिए एक रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (आरईएटी) भी स्थापित करता है.

यह अधिनियम घरेलू खरीदारों द्वारा सामना की जाने वाली आम समस्याओं का समाधान करने का वादा करता है. यह आवास की कीमतों को स्थिर करने और संपत्ति के समय पर कब्जा सुनिश्चित करने की संभावना है. हाल ही में उच्च प्रोफ़ाइल बिल्डरों के खिलाफ सुप्रीम कोर्ट के फैसले ने परियोजनाओं के वितरण में देरी के मामले में खरीदार को क्षतिपूर्ति करने के निर्देश दिए हैं, जिससे खरीदारों के आत्मविश्वास में और वृद्धि होती है.

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